一邊是自家小區(qū)閑置的地下車位，一邊是無處停放的車，這到底是咋回事？

近日，西安法院審結(jié)了一起因停車引發(fā)的糾紛。

據(jù)了解，2019年10月，小美與A置業(yè)有限公司（以下簡稱“A公司”）簽訂了商品房買賣合同，購買了A公司開發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)某小區(qū)房屋。購房合同約定，“規(guī)劃的車位、車庫歸出賣人所有，出賣人有權(quán)另行出租、出售”，合同附件中也明確“本項(xiàng)目地下、地面停車位產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)選擇以出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行支配。買受人對此不持異議”。2022年6月底，小美取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

2022年5月，W物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“W公司”）向小區(qū)業(yè)主發(fā)出通告，稱根據(jù)A公司要求，從2022年6月起，未購買小區(qū)地下停車位的人員，其車輛不得進(jìn)入或使用地下車庫。另外，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的機(jī)械車位，租期20年，無短期租賃的選擇。2022年8月，小美駕駛車輛進(jìn)入自己居住小區(qū)地下車庫時(shí)，被W公司工作人員以A公司“限制通行”通知為由予以阻攔，雙方發(fā)生糾紛。之后，小美將A公司和W公司訴至西安市雁塔區(qū)人民法院，稱A公司對小區(qū)地下車庫規(guī)劃的車位“只售不租”，拒絕小區(qū)業(yè)主以租賃的形式使用車位，侵犯了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，要求A公司將未出售的車位向業(yè)主出租。

西安市雁塔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)建設(shè)單位雖對建筑區(qū)劃內(nèi)登記在其名下的車位享有所有權(quán)，但該所有權(quán)的行使，應(yīng)受優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需要的限制。最終，西安市雁塔區(qū)人民法院依法判決A公司對小區(qū)內(nèi)尚未售出的停車位向小區(qū)業(yè)主開放租賃。A公司不服，上訴至西安市中級人民法院，西安市中級人民法院依法維持原判。

“小區(qū)車位設(shè)置的初衷在于滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，具有公共屬性，其不同于一般可以自由買賣、租賃的商品，即便產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，相關(guān)權(quán)利的行使也要受約束和限制。”西安市雁塔區(qū)人民法院曲江法庭法官呂睿涵分析，《中華人民共和國民法典》第276條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。據(jù)此，如果小區(qū)內(nèi)存在有大量閑置車位，且車位對業(yè)主“只售不租”的情況，顯然是與“首先滿足業(yè)主的需要”這一法律要求相違背的。

其實(shí)，近年來，規(guī)劃車位、車庫已經(jīng)成為住宅小區(qū)的標(biāo)配，但隨著私家車數(shù)量與日俱增，“停車難”問題日益凸顯，因小區(qū)停車問題引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。

對此，呂睿涵表示，目前法律已聚焦人民群眾的美好生活新需求，對建筑區(qū)劃內(nèi)車位和車庫的權(quán)屬進(jìn)行了清晰界定，一般情況下，業(yè)主擁有優(yōu)先購買、承租小區(qū)車位、車庫的權(quán)益，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)滿足業(yè)主使用停車位的合理需求，不得以“只售不租”等方式變相脅迫業(yè)主購買車位，侵犯業(yè)主合法權(quán)益。

呂睿涵分析，目前，小區(qū)內(nèi)的車位主要分為3類，第一類是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，在車位充足的情況下，開發(fā)商不能限制業(yè)主通過出租等方式使用車位；第二類是公攤車位，即在非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，這類車位屬于業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)對非規(guī)劃內(nèi)車位進(jìn)行處分并因此獲利，業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)來決定共有車位的使用；第三類是人防車庫或人防車位，這類車位是人防工程的規(guī)劃車位，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，在不妨礙防空功能的前提下供業(yè)主使用，禁止買賣，開發(fā)商只擁有使用權(quán)，僅可出租，且租期最長不超過20年。

“在簽訂購房合同及購買、租賃車位、車庫時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身需求仔細(xì)查看相關(guān)條款，詢問并了解清楚車位、車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及所有權(quán)歸屬，避免后期產(chǎn)生糾紛?！眳晤：€提醒業(yè)主，如果遇到開發(fā)商對規(guī)劃的車位“只售不租”，或者存在私自出售、附贈(zèng)、出租屬于業(yè)主共有車位的行為，可依法進(jìn)行維權(quán)。（記者 陶玉瓊 見習(xí)記者 蘇欣雨）