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作者 | 王澤紅

70個大中城市中，新房價格上漲城市增至17個，比上月多10個；二手房價格上漲的城市有10個，比上月增加2個。

上漲TOP5城市為杭州、湛江、上海、廈門和成都。同時，武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山等城市也為正增長。

統(tǒng)計局最新出爐的11月房價指數(shù)，令樓市的止跌回穩(wěn)倍受鼓舞。更重要的是，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

“但就目前情況來看，跌勢還沒有轉(zhuǎn)變?！?原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇指出，如果用一個字來概括2024年樓市，那就是“跌”。

“年底的數(shù)據(jù)肯定不會把跌勢轉(zhuǎn)為升勢，只不過是跌幅變窄?！?/p>

新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認(rèn)為，中央已提出了要求，需要有“持續(xù)用力”的措施保證。如果能“實施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩(wěn)；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩(wěn)”。當(dāng)然如果不采取有力措施，那就可能會繼續(xù)跌。

在11月28日的“2024搜狐財經(jīng)年度論壇”上，他提出保障房缺口在1億套左右，應(yīng)該啟動“商改?！保瞄e置商業(yè)辦公用房改造為保障房。

半個月后的中央經(jīng)濟工作會議中，提出“盤活存量用地和商辦用房”，與孟曉蘇的建議完全契合。他一再強調(diào)，商辦用房適合改為保障房，“商辦改保障”應(yīng)成為下一步的主要方向。

此次中央經(jīng)濟工作會議后，能為樓市帶來哪些變化？2025年，樓市能止跌回穩(wěn)嗎？房貸利率還有下調(diào)空間嗎？“商改?！比绾温涞?？帶著這些問題，搜狐財經(jīng)再一次與孟曉蘇進行深度對話。

原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長 孟曉蘇

以下是搜狐財經(jīng)與孟曉蘇對話精編：

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搜狐財經(jīng)：自924之后，多個城市的LPR降至“2”字頭后、又重新調(diào)回“3”字頭？您認(rèn)為在即將到來的寬松貨幣政策下，房貸利率還會繼續(xù)下降嗎？

孟曉蘇：房貸利率下一步還應(yīng)不應(yīng)該降？當(dāng)然應(yīng)該降。

現(xiàn)在房貸利率降至3%上下，雖比前幾年好多了，但最近中央已經(jīng)提出了新要求。中央經(jīng)濟工作會議講的是：“適時降準(zhǔn)降息”。降息包括兩方面，一方面是降低存款利息，另一方面貸款也要降息，包括企業(yè)貸款利息和居民貸款利息。尤其是對購買保障房的居民，更應(yīng)該把利息放到最低。

現(xiàn)在3%的房貸利率還有沒有下降空間呢？我認(rèn)為有，至少還可以降50個基點，降到2.5%上下應(yīng)該是可以的。我的判斷是有降的空間。

如此降息不會讓銀行活不下去，因為存款利率在下降，銀行還享有一定的息差。同時商業(yè)銀行也應(yīng)當(dāng)考慮，現(xiàn)在各個行業(yè)與居民都這么困難，銀行憑什么養(yǎng)這么多人，收入還這么高？如果銀行的效益變差，也應(yīng)該降薪，讓薪酬回歸合理水平；同時也應(yīng)裁員，讓自身的運行成本維持適度。

搜狐財經(jīng)：此次經(jīng)濟會議過后，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域還有大政策，而且力度還不小，加重了一批買房“等等黨”的觀望情緒，對此您怎么看？

孟曉蘇：我原來講過一個笑話，說的是樓上扔靴子，第一只靴子扔下來后，樓下還在等他扔第二只。我看如果有更多政策儲備，就別讓樓下的人老等著，有后續(xù)政策就早點出臺。中央、國務(wù)院提出過這樣的要求，要求政策早出快出。貫徹落實中央精神一定要及時。

說到居民買房的事，在目前房價繼續(xù)下跌的市場上，居民觀望是可以理解的。不能在房價下跌的時候，還讓居民拿自己的錢去冒風(fēng)險。這些錢涉及到他未來的生活。前一段時間的房價下降，已經(jīng)造成一批房主的資產(chǎn)損失，而且把人們給嚇住了。一朝被蛇咬、十年怕井繩。所以他們就要觀望判斷未來房價還會不會再降？樓市限制性政策會不會再回潮？

如今的一些誤操作又加重了居民的等待情緒，主要問題出在造成房價繼續(xù)下降的“法拍房”。法拍房在市場上達到一定體量，會造成二手房市場價格節(jié)節(jié)下跌，繼而傳導(dǎo)至新房市場。我一直在呼吁，有關(guān)銀行要改變他們的錯誤做法，要體諒這些老百姓的苦處，他們下崗失業(yè)，失去了原來的收入，這些都是不可抗力，不是他們自己力所能及的。

所以年初我就提出了幾個辦法：一是允許居民延期還貸；二是對困難貸款人停息延貸；三是在收購存量商品房用作保障房時，政府平臺要通過保價方式收購這些法拍房，這樣也能盡量減小居民的損失，銀行也能實現(xiàn)收債。

最近傳來一個好消息，就是銀行與貸款到期百姓協(xié)商解決問題。這就對了?，F(xiàn)在法拍房市場的成交率只有20%，客觀情勢也在支持著我的建議。法拍房起到阻礙樓市“止跌回穩(wěn)”的惡劣作用，現(xiàn)在有意買房的人們持幣等待，很大程度上在于由法拍房所引發(fā)的房價下跌。

所以，我認(rèn)為有利于鼓勵購房的好政策要盡早出臺，不利的政策要盡快收回。要阻止法拍房迅速擴大的趨勢。在即將到來的2025年，是不是應(yīng)當(dāng)考慮對房貸逾期的居民區(qū)別對待？除非是那些有能力還錢卻不還錢的惡意逾期者，可以按照司法流程進入法拍；而對于那些下崗失業(yè)的員工，對于經(jīng)營困難的中小企業(yè)主，應(yīng)該采取延期還貸或停息延貸的辦法，幫助他們度過難關(guān)。

搜狐財經(jīng)：對于2025年的樓市走向，各方研判不一，有的認(rèn)為2025年銷售會回暖；有的持悲觀態(tài)度，您的觀點是什么，樓市在2025年能止跌回穩(wěn)嗎？

孟曉蘇：“持續(xù)用力推動止跌回穩(wěn)”這句話反映了中央對現(xiàn)狀的看法，現(xiàn)實問題就是還沒有能止跌回穩(wěn)。中央政治局曾經(jīng)在9月26日會議上提出了“止跌回穩(wěn)”，那時面對著房價與市場節(jié)節(jié)下跌的局面。最近銷售跌勢有些收窄，但是投資額下降更多，這就影響到明年的新開工。所以從整體來看，現(xiàn)在還是處在跌勢之中。

如果用一個字來概括2024年的樓市，那就是“跌”?，F(xiàn)在跌勢還沒有根本轉(zhuǎn)變，今年就出現(xiàn)了樓市持續(xù)第三年的大幅下跌。近期數(shù)據(jù)肯定是不會把年度跌勢轉(zhuǎn)為升勢，只不過是跌幅可能會收窄一點。

在新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認(rèn)為，中央已提出了要求，需要有“持續(xù)用力”的措施保證。如果能“實施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩(wěn)；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩(wěn)”。當(dāng)然如果不采取有力措施，那就可能會繼續(xù)跌。

搜狐財經(jīng)：除了上述談到的法拍房和保障房，對于穩(wěn)樓市、用力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，您還有哪些思考和建議？

孟曉蘇：從2021年中央提出穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，至今已三年多，房價不僅沒有穩(wěn)住，反而出現(xiàn)了大幅度下跌。這才造成了信心下降，導(dǎo)致現(xiàn)在市場持續(xù)低迷。房屋銷售的持續(xù)下跌，是與信心下降、預(yù)期不良聯(lián)系在一起的，而預(yù)期不良不是沒有依據(jù)，而是現(xiàn)實房價不能穩(wěn)住造成的。

引用中央經(jīng)濟工作會議的一句話，就是“著力實現(xiàn)增長穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)和物價合理回升的優(yōu)化組合”。如果將物價合理回升與穩(wěn)房價相搭接，房價也應(yīng)當(dāng)是合理回升，要把跌掉的這部分補回來。要知道跌掉的這部分是眾多居民的家庭資產(chǎn)。

“降房價”應(yīng)該要做，但需要通過保障房的批量供應(yīng)來實現(xiàn)。保障房價格明顯低于商品房，可以實實在在給工薪家庭好處，同時也會拉低平均房價。這種降房價能造福百姓，又不會傷害任何人。因為每一個板塊的結(jié)構(gòu)性房價都沒有下降。

在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式上，此次中央經(jīng)濟工作會議著重提到要有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，這個制度應(yīng)當(dāng)是“市場+保障”的住房制度。據(jù)此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供給制度、保障房建設(shè)分配管理制度和住房金融制度等。

我國的住房金融制度更多還是應(yīng)當(dāng)服務(wù)于普羅大眾。商業(yè)銀行一般都愿意貸給有錢人，需要引導(dǎo)他們向普通居民家庭傾斜。要讓這些普通家庭能借助銀行杠桿，早日實現(xiàn)自己的住房夢和資產(chǎn)夢。