【資料來源于住建委官網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報、新京報、第一財經(jīng)、中國青年網(wǎng)】

11月8日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會，財政部部長透露支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策已按程序報批，近期即將推出。

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，一方面，從需求側(cè)加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，將契稅現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

11月18日，上海和北京先后發(fā)布房地產(chǎn)新政，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策；同日，廣州征集“放寬入戶”意見。

取消普通住房和非普通住房標準

上海樓市進入“最寬松”期 北京500萬元二套房契稅減負10萬

普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質(zhì)和非住宅性質(zhì)的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。

18日，上海印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關(guān)個人住房交易稅收事項?！锻ㄖ纷?024年12月1日起施行。

具體來看，關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅，《通知》明確，對個人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。按照上述規(guī)定，上海取消了個人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面的政策未作調(diào)整，例如出售滿五唯一住房免征個人所得稅等。

關(guān)于個人出售住房增值稅，根據(jù)住建部等發(fā)布的相關(guān)新規(guī)，持有滿2年后出售免征增值稅；不滿2年的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。此前，即便持有房源滿2年，非普宅出售時也需繳納增值稅。

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以上兩項新政有效降低了房東的房屋銷售成本。舉例來看。一名房東手中有一套面積150平方米、買入總價800萬的房源，在持有3年后，以總價1000萬賣出，在原政策下，則需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬元；新政后無需繳納增值稅。個稅方面，該套房房東現(xiàn)在只要支付1000*1%=10萬；調(diào)整前則需要收1000*2%=20萬。也即新政之后，上述房源出售后，房東可以少繳納20萬元稅費。

關(guān)于個人購買住房契稅，此前，上海執(zhí)行的契稅標準為首套房契稅90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房無論面積多少都為3%。新政后，上海個人購房契稅優(yōu)惠政策與全國統(tǒng)一，也即，購買首套房面積為140平方米及以下的，按1%征收契稅；140平方米以上的，按1.5%征收契稅。購買二套房，140平方米以上的，按1%；140平方米以上的，按2%征收。

媒體第一財經(jīng)采訪專家嚴躍進表示，新政之后，在上海認購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，這基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為。對于購置二套房，新政執(zhí)行的契稅標準減負效應(yīng)也較為明顯，例如認購1000萬總價的住房，新政前契稅最高需30萬，新政后最低可為10萬，即直接減少20萬。嚴躍進還表示，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，當前上海房地產(chǎn)政策已進入歷史最為寬松階段。

隨后，11月18日晚，北京印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》，根據(jù)規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。《通知》明確，根據(jù)《公告》規(guī)定，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。本市享受契稅優(yōu)惠政策的具體操作辦法仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

新政實施后，將對北京房產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？媒體新京報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，并算了一筆賬。通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國范圍內(nèi)，個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。此前北京規(guī)定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%?！锻ㄖ穼嵤┖?，假設(shè)個人購買面積90-140平方米的首套住房，總價500萬元，其契稅將從過去的7.5萬元減少到5萬元，節(jié)省了2.5萬。能享受優(yōu)惠最多的是購買面積不超過140平方米的二套住房的群體，假設(shè)總價500萬元，其契稅將從過去的15萬元減少到5萬元，減少了三分之二。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池表示，在二手房交易中，普通住宅認定標準與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅和契稅。此次取消普通住宅及非普通住宅認定標準，會減輕部分購房人的負擔，普通住宅與非普通住宅將在稅費繳納等過程中執(zhí)行同等要求，有助于降低購房者置業(yè)成本，“此前會對大戶型收取比較高的稅收，此次取消普通住宅和非普通住宅標準，大戶型受益更多?！?/p>

有望打響一線放開購房落戶第一槍

廣州將在全市范圍內(nèi)收購存量房 大城市落戶門檻一降再降

同日，廣州市發(fā)展改革委發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》。其中提到入戶類別將分為引進人才入戶、積分制入戶、政策性入戶、投資納稅入戶和安居樂業(yè)入戶五個類別，系新增投資納稅入戶和安居樂業(yè)入戶；非廣州市戶籍人員，可依照對應(yīng)的入戶類別和相關(guān)條件申請將戶籍遷入廣州。(點擊詳情)

分析師指出，新增安居樂業(yè)入戶政策本著合理有序、漸進適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，實施區(qū)域差別化安居樂業(yè)入戶，對“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

除擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅+1年社保的要求，對于安居樂業(yè)入戶實施區(qū)域范圍內(nèi)符合條件的人員，征求意見稿還提出了計劃指導類指標辦理。其中，住宅房屋產(chǎn)權(quán)為兩人及以上人員共有的，須經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致并公證確定其中一人申請，其他共有產(chǎn)權(quán)人不再適用；申請人須在廣州市連續(xù)繳納社會保險滿1年。通過二手房申請安居樂業(yè)入戶，要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內(nèi)未用于辦理過安居樂業(yè)入戶。

媒體報道稱，本次征求意稿若能通過，廣州將成為第一個放開購房入戶的一線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州此舉的目的，是為積極適應(yīng)人口發(fā)展新常態(tài)，保持人口合理有序增長，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，加快轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式而擬定的。這其中，關(guān)于安居樂業(yè)入戶相關(guān)措施，在客觀將對廣州樓市形成利好。

專家認為，其他一線城市若也能跟進安居樂業(yè)入戶政策，將進一步激發(fā)基于落戶需求而購置房產(chǎn)的消費行為。

廣州樓市還有另一則重磅消息，11月18日下午，廣州安居集團正式發(fā)布公告，將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平米以下的存量商品房作為保障房，有意參加的開發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報名。這一舉措意味著廣州收購存量商品房作保障房的措施正式從此前的增城等區(qū)擴大到全市范圍。

廣州安居集團的公告提出，本次征集存量商品房的范圍為全市行政區(qū)域內(nèi)已建成的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設(shè)施較為齊全。房源必須滿足以下條件：一是資產(chǎn)負債和法律關(guān)系清晰；二是已取得竣工聯(lián)合驗收意見書；三是面積在90平方米以下；四是房源權(quán)屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意；五是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。本次公告并未提及如何確定最為關(guān)鍵的收購價格和總收購金額，預(yù)計這些細節(jié)后續(xù)還有待交易雙方共同確認。

重新認識和肯定房地產(chǎn)業(yè)支柱地位

住建部主管媒體發(fā)聲：市場持續(xù)調(diào)整對國民經(jīng)濟造成嚴重拖累

11月17日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的地產(chǎn)首席財經(jīng)融媒體中國房地產(chǎn)報刊發(fā)文章《重新認識和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位》引發(fā)熱議。

文章表示從全球來看，房地產(chǎn)業(yè)在絕大部分國家都是支柱產(chǎn)業(yè)。這不僅是因為它對GDP增長、財政收入和就業(yè)有著直接且巨大的支撐作用，更因以它為核心形成的綿長、復(fù)雜、交互影響的多層次、立體性產(chǎn)業(yè)鏈體系與資本流動在一國經(jīng)濟中占據(jù)著戰(zhàn)略地位。房地產(chǎn)市場不僅承載著現(xiàn)代經(jīng)濟運行所需的基礎(chǔ)條件——土地開發(fā)的功能，也提供了房地產(chǎn)這種人類最大宗的、直接占據(jù)現(xiàn)代社會財富價值七成以上商品的交易系統(tǒng)，更為科技創(chuàng)新提供了巨大而廣泛的應(yīng)用場景。

1997年亞洲金融危機后，中國房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快發(fā)展，在多個國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和國家級重要文件中，都承認了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。但2016年后，因為房價上漲引起的輿論沖擊以及實施緊縮性調(diào)控政策的需要，國家基本不再強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，相關(guān)文件也大多回避了這種說法，“去房地產(chǎn)化”的傾向非常明顯。

2021年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，對國民經(jīng)濟造成嚴重拖累。在此背景下，重新討論房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，肯定它對國民經(jīng)濟穩(wěn)定、健康發(fā)展的支撐作用，不僅是認識經(jīng)濟規(guī)律和當前經(jīng)濟形勢的需要，也對推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，進而穩(wěn)定中國經(jīng)濟有重大意義。

文章還強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)超強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性滋生出超強的就業(yè)創(chuàng)造力。中國現(xiàn)在有各類房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)約220萬家，若平均每家有10人就業(yè)，就達2200萬人。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)與建筑、建材、金融、商貿(mào)、家居裝修、物業(yè)管理、旅游酒店、教育、健康醫(yī)療、文化娛樂、物流配送、科技等行業(yè)，通過前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長、復(fù)雜、立體性的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，而這些行業(yè)各自又包含著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，都可細分成很多行業(yè)，涉及眾多企業(yè)和經(jīng)濟活動，勞動力需求巨大。這種復(fù)雜、細密、立體的產(chǎn)業(yè)分工及協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)體系，創(chuàng)造出大量、多專業(yè)、多工種、多層次的就業(yè)機會，估計在中國涉及上億個就業(yè)崗位，由此不難理解房地產(chǎn)業(yè)用工與整個就業(yè)市場之間“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系。

同時，從穩(wěn)定財富價值和恢復(fù)大眾信心角度，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮提振作用。從財富積累看，許多國家房地產(chǎn)價值占該國總財富的一半左右或更高。英國曾有一項調(diào)查估計，房地產(chǎn)價值占該國總財富的比率高達73.2%。在中國，從家庭來看，房地產(chǎn)價值大約占家庭財富的7成左右。從全社會看，以房價尚算穩(wěn)定的2021年的數(shù)據(jù)推算，全國商品房銷售均價為10139元/平方米，商品房交易面積179433萬平方米，僅此一項當年交易對應(yīng)的財產(chǎn)量就達約18.19萬億元。若把存量房都折價計算，全國房產(chǎn)財富規(guī)模至少有三四百萬億。全國城市與建制鎮(zhèn)中未建造房屋的土地的價值還未包括在內(nèi)。對這么基礎(chǔ)性、巨量的資產(chǎn)，其價格漲跌不僅對政府的財政收入影響顯著，而且對大眾心態(tài)、投資與消費支出和社會秩序也具有重大影響：價格上漲會帶來“財富效應(yīng)”，業(yè)主的凈資產(chǎn)增加，投資與消費信心會增強，家庭支出上升，全社會的交易增加，進而對經(jīng)濟增長起到促進作用。反之，價格下跌則可能導致“資產(chǎn)縮水”，甚至引發(fā)恐慌性拋售。業(yè)主會減少投資與消費，市場狀況進一步惡化。當房產(chǎn)是家庭主要資產(chǎn)時，在失業(yè)、收入下降但還必須還月供的條件下，業(yè)主可能陷入生活困境甚至信心崩潰。所以，從穩(wěn)定財富價值和提升大眾信心角度看，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，十分必要。

對于房地產(chǎn)新政策和走向，你怎么看？