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作者 | 王澤紅

11月18日，上海住建委、房管局、財(cái)政局和稅務(wù)局四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，同時(shí)明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)，今年12 月1 日起施行，具體如下：

一、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

二、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅方面，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅方面，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

此次上海是積極貫徹落實(shí)財(cái)政部等三部委房地產(chǎn)稅收政策，正式取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。11 月13 日，財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，即房地產(chǎn)減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，上海積極貫徹落實(shí)，將有助于后續(xù)購(gòu)房成本的降低：一方面，在上海認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購(gòu)房需求，有力支持了購(gòu)房消費(fèi)行為。

另一方面，購(gòu)置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于認(rèn)購(gòu)1000 萬(wàn)總價(jià)的住房來(lái)說(shuō)，新政前契稅最高需30萬(wàn)，新政后最低可為10 萬(wàn)，即直接減少20 萬(wàn)。

此外，上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。增值稅政策和房屋出售關(guān)系較大，能有力降低上海房東的售房成本。舉例來(lái)說(shuō)，若某人2014 年曾購(gòu)置一套600 萬(wàn)住房，到2024 年該住房?jī)r(jià)格為1000 萬(wàn)，其增值額約為400 萬(wàn)。因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20 萬(wàn)，減負(fù)效應(yīng)非?？捎^。

“房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過(guò)來(lái)也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)房選擇面增加等都有積極的作用?！?嚴(yán)躍進(jìn)指出。

對(duì)于個(gè)稅政策的調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)則稱(chēng)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。舉例來(lái)說(shuō)，若上海某房東出售一套1000 萬(wàn)總價(jià)的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20 萬(wàn)，那現(xiàn)在或只需繳納10 萬(wàn)，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策，購(gòu)房政策的黃金窗口期已開(kāi)啟。疊加一系列利好的購(gòu)房政策和環(huán)境，包括購(gòu)房門(mén)檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。